香港政府推出的僭建物申報計劃，旨在鼓勵業主自願申報並合法化部分現有僭建物，以提升樓宇安全，同時簡化執法程序，讓合資格的僭建物在符合特定安全標準下得以保留，減少對業主造成不便。
僭建物申報計劃究竟係乜？業主點解要關注？
僭建物申報計劃，又稱「自願呈報計劃」，係香港屋宇署推出嘅一項政策，目的係鼓勵業主主動向政府申報並處理其物業內嘅僭建物。講真，香港舊樓多，僭建物幾乎係通病，好多業主都唔知點處理好。呢個計劃就提供咗一個相對寬鬆嘅框架，俾業主有機會將符合特定條件嘅僭建物「漂白」，避免日後可能面對嘅清拆令同罰款。
對於業主嚟講，關注呢個計劃係因為佢提供咗一個合法化僭建物嘅途徑，尤其係對於一啲存在已久、結構上相對安全嘅僭建物。如果唔處理，隨時會收到屋宇署嘅清拆令，到時就手忙腳亂，仲可能影響物業買賣。我試過有客戶就係因為僭建物問題，臨到簽約先發現，搞到交易差啲告吹，真係麻煩多多。
常見僭建物類型有邊啲？
香港常見嘅僭建物五花八門，由簡單嘅冷氣機支架到複雜嘅天台屋、平台構築物都算。最普遍嘅包括：
- 露台圍封或擴建：唔少業主為咗增加室內空間，會將露台用窗戶或牆身圍封，甚至向外擴建。
- 天台構築物：天台屋、花園、儲物室等，如果未經屋宇署批准而興建，都屬於僭建物。
- 平台加建：將平台部分地方加建上蓋或改建成房間，常見於低層單位。
- 改動主力牆或間隔牆：雖然唔係外部僭建，但擅自改動樓宇結構牆亦屬違法，影響樓宇安全。
- 冷氣機支架及簷篷：超出建築物範圍或未符合指定尺寸嘅支架同簷篷都可能被視為僭建。
其實，好多業主買樓嗰陣都唔知自己單位有僭建，或者以為「人有我有」就無事。但講真，只要未經屋宇署批准嘅改動都可能係僭建，所以最好都係搵專業人士檢查吓。
點樣判斷自己嘅僭建物是否合資格申報？
要判斷僭建物是否合資格申報，業主需要先了解屋宇署對「現有僭建物」嘅定義同埋申報計劃嘅具體要求。唔係所有僭建物都可以「漂白」㗎，通常要符合以下幾個條件：
- 存在年份：僭建物必須在指定日期前已存在，例如在某個特定年份（如1987年或2011年）之前落成。
- 結構安全：僭建物不能對樓宇結構安全構成威脅，需通過合資格人士（如認可人士或註冊結構工程師）評估。
- 火警危險：不能構成嚴重的火警危險，例如阻礙走火通道或影響消防裝置。
- 衛生問題：不能對公共衛生造成不良影響，例如阻礙排污或通風。
- 沒有即時危險：僭建物狀況良好，沒有即時倒塌或鬆脫的危險。
- 符合規劃要求：不能違反現行城市規劃條例，例如在休憩用地加建。
屋宇署會有一份詳細嘅指引，列明邊啲類型嘅僭建物可能符合申報資格。業主可以參考 屋宇署網頁 上嘅相關資料。如果唔肯定，最好都係諮詢專業人士，例如測量師或建築師。
僭建物申報流程係點樣？有咩步驟要注意？
僭建物申報嘅流程其實都幾嚴謹，業主唔可以自己亂嚟。一般嚟講，主要有以下幾個步驟：
- 初步評估：首先，業主應該聘請一位認可人士（AP）或註冊結構工程師（RSE）進行初步評估，判斷僭建物是否符合申報資格，以及需要進行哪些鞏固工程或修繕。
- 準備文件：認可人士會協助業主準備所需文件，包括圖則、結構計算、勘察報告、照片等，證明僭建物嘅存在年份同結構安全。
- 提交申報：將所有文件提交到屋宇署。呢個階段好重要，所有資料必須準確無誤。
- 屋宇署審批：屋宇署會審核提交嘅資料，可能需要進行實地視察，甚至要求業主提供額外資料或進行修正。
- 進行工程：如果獲批，業主可能需要按照屋宇署嘅要求，進行相應嘅鞏固、修復或改善工程，確保僭建物符合安全標準。
- 最終驗收：工程完成後，認可人士會向屋宇署提交完工證明，屋宇署會進行最終驗收，確認所有工程已妥善完成。
- 獲發證明：一切符合要求後，屋宇署會發出相關證明文件，確認該僭建物已獲合法化或納入監察。
呢個過程可能需時數月甚至更長，視乎僭建物嘅複雜程度同屋宇署嘅工作量。中間任何一個環節出錯，都可能導致申報失敗。上次幫朋友揀樓，就因為賣家未搞掂僭建物申報，搞到要延遲成交，真係時間金錢都蝕晒。
申報失敗會有咩後果？
如果僭建物申報失敗，或者僭建物本身唔符合申報資格，業主就可能要面對清拆令。屋宇署會要求業主限期內清拆僭建物，如果逾期未清拆，屋宇署會派人清拆，費用會由業主承擔，而且仲可能面臨檢控同罰款。最嚴重嘅情況係，如果僭建物對公眾安全構成即時危險，屋宇署可以即時採取行動，甚至封閉樓宇部分範圍。
僭建物申報計劃有咩潛在風險同注意事項？
雖然僭建物申報計劃提供咗一個解決方案，但業主喺考慮申報時，都必須清楚當中嘅潛在風險同注意事項。話咁快，你以為一勞永逸，但其實都有啲隱藏問題。
首先，申報過程本身需要投入時間同金錢，包括聘請專業人士嘅費用、可能嘅工程費用等。其次，並非所有僭建物都能獲批，如果最終不獲批准，業主仍然需要清拆，之前嘅投入就可能付諸東流。再者，即使僭建物獲批，日後物業轉手時，買家仍然可能對曾有僭建物嘅物業有所顧慮，影響物業價值。
此外，業主亦要留意，即使申報成功，亦唔代表可以無限期保留該僭建物。屋宇署可能會要求定期檢查，或者喺未來嘅政策調整中，再次要求處理。因此，業主必須仔細衡量利弊，並尋求專業意見。
一位資深測量師陳先生指出：「好多業主都誤以為只要申報咗就萬事大吉，但其實計劃有佢嘅限制。最重要係確保僭建物嘅結構安全，呢個係最基本嘅要求。如果僭建物存在嚴重安全隱患，無論點樣申報都唔會獲批。」佢又補充：「我哋作為專業人士，會盡力協助業主評估風險，並提出最合適嘅處理方案。有時清拆反而係最簡單直接嘅方法。」
講開又講，喺香港，樓宇安全係政府非常重視嘅議題。屋宇署近年加強執法，對僭建物嘅監管越來越嚴格。所以，業主唔好抱住僥倖心態，以為無人會發現。積極處理僭建物，無論係申報定清拆，都係對自己同公眾負責嘅表現。
常見問題 FAQ
Q1：所有僭建物都可以透過申報計劃合法化嗎？
不是。只有符合屋宇署特定條件的僭建物才可申報，例如存在年份、結構安全、無火警及衛生危險等。嚴重或即時危險的僭建物通常不獲批准。
Q2：如果我唔申報僭建物會有咩後果？
如果僭建物未經申報或不獲批准，業主可能收到屋宇署的清拆令，逾期不處理可能面臨檢控、罰款，甚至由政府代為清拆，費用由業主承擔。
Q3：申報僭建物需要搵邊啲專業人士協助？
業主通常需要聘請認可人士（AP）或註冊結構工程師（RSE）進行評估、準備文件及監督工程，確保符合屋宇署要求。
Q4：申報成功後，僭建物會否永遠合法？
申報成功代表僭建物在特定條件下獲准保留，但屋宇署仍可能要求定期檢查，或在未來政策調整時重新審視，並非永久豁免。
Q5：僭建物會影響物業買賣嗎？
會。即使僭建物已申報或合法化，部分買家仍可能對曾有僭建物或需要維修的物業有所顧慮，或影響物業估價及轉售價值。