僭建清拆令係屋宇署根據《建築物條例》發出嘅法定通知，要求業主喺指定時間內清拆違例建築物，以確保樓宇安全及符合法規，逾期未處理將面臨法律訴訟及罰款。
僭建清拆令究竟係乜？點解會收到？
僭建清拆令，又稱「法定命令」，係由香港屋宇署發出，要求物業業主清拆其物業上未經批准嘅建築物或改動。收到呢個命令，通常代表你嘅物業存在僭建物，例如天台屋、露台圍封、加建花園平台、改動主力牆結構等。呢啲僭建物可能影響樓宇結構安全，甚至阻礙消防通道，對公眾安全構成潛在威脅。
屋宇署發出清拆令嘅原因多種多樣，可能係收到市民投訴、定期巡查時發現，又或者係處理其他建築工程申請時一併發現。一旦發現有僭建，屋宇署會先進行調查，確認情況後便會向業主發出清拆令，要求業主喺指定期限內將僭建物拆除並恢復原狀。
僭建清拆令嘅法律效力與常見類型
僭建清拆令具有法律約束力，唔係一般嘅建議信。根據《建築物條例》（香港法例第123章），業主必須遵守命令，否則會面臨法律後果。常見嘅僭建類型包括：
- 天台僭建物： 喺天台加建構築物，如玻璃屋、儲物室，對樓宇結構及逃生路徑有影響。
- 平台及花園僭建物： 擴建平台、加建圍牆或簷篷，可能影響公共空間或增加結構負荷。
- 露台圍封： 將露台完全封閉改作室內空間，影響通風及消防安全。
- 分間單位（劏房）： 未經批准將單位分間成多個細單位，可能涉及結構改動及消防隱患。
- 非法廣告招牌： 超出法例規定尺寸或位置嘅招牌，影響市容及行人安全。
我試過有次幫朋友處理佢喺旺角舊樓嘅單位，收到屋宇署嘅清拆令，話佢改動咗單位內嘅間隔牆，原來係主力牆嚟，搞到佢好緊張。嗰次真係搞咗一大輪先搞掂，先知原來好多睇落唔起眼嘅改動都可能係僭建。
收到僭建清拆令，應該點樣應對？
收到僭建清拆令，首先要保持冷靜，唔好慌張。第一步係詳細閱讀清拆令嘅內容，了解清楚邊個部分被指為僭建、清拆期限係幾時，同埋有冇上訴權利。之後，應盡快尋求專業意見，例如諮詢建築師、測量師或律師。
- 仔細審閱清拆令： 核對地址、僭建物描述及清拆期限，確保信息無誤。
- 尋求專業協助： 建築師或測量師可以幫你評估僭建嘅性質同清拆嘅可行性。律師則可以提供法律意見，解釋你嘅權利同義務。
- 評估清拆方案： 根據專業意見，決定係自行清拆、委託承建商清拆，定係嘗試向屋宇署申請豁免（如果適用）。
- 與屋宇署溝通： 如果對清拆令有疑問，可以書面形式向屋宇署查詢，甚至申請延長清拆期限（需有合理解釋）。
- 記錄整個過程： 喺清拆前、清拆期間同清拆後，影相或拍片記錄現場情況，作為證據。
講真，處理呢啲嘢真係好麻煩，但係如果唔處理，後果可以好嚴重。有啲業主可能想拖延，但係拖得越耐，罰款同法律責任就越大。上次有個客戶問我，佢收到清拆令但係想賣樓，我勸佢一定要先處理好僭建問題，否則會影響交易，甚至被買家追究。
僭建清拆嘅流程同潛在風險係乜？
清拆僭建唔係單純拆咗就得，佢涉及一套標準嘅流程同埋需要注意嘅潛在風險。一般嚟講，清拆流程包括聘請合資格承建商、向屋宇署呈報工程、執行清拆工作，以及提交完工證明。
潛在風險方面，首先係清拆費用，尤其係大型或複雜嘅僭建，費用可能高達數萬甚至數十萬港元。其次係安全風險，如果清拆過程唔專業，可能損害樓宇結構，甚至造成意外。最後係法律風險，若未能按期完成清拆，業主會面臨罰款、檢控，甚至會被屋宇署代為清拆，然後向業主追討費用。
參考 樓宇維修責任指南 同埋 屋宇署關於僭建物嘅資訊，你可以更全面咁了解相關法規同程序。
清拆僭建時有咩注意事項？
喺清拆僭建時，有幾點係必須留意嘅：
- 選擇合資格承建商： 確保承建商有合適牌照及豐富經驗，能夠安全合法地進行清拆工程。
- 確保工程安全： 承建商應採取足夠安全措施，例如設置圍欄、安全網，並確保工人有佩戴安全裝備。
- 避免二次損害： 清拆時要小心，避免對樓宇原有結構、水電設施造成不必要嘅損壞。
- 妥善處理建築廢料： 建築廢料必須按照環保法規妥善處理，唔可以隨意棄置。
- 申請相關許可： 如涉及大型清拆或對樓宇結構有影響，可能需要向屋宇署申請相關工程許可。
講開又講，我見過有啲業主為咗慳錢，搵咗無牌工人去拆僭建，結果搞到水管爆裂，樓下單位水浸，賠錢仲多過清拆費，真係得不償失。試過先知，專業嘅嘢真係要交俾專業人士處理。
如何預防僭建問題，保障物業價值？
預防勝於治療，避免僭建問題嘅最佳方法，就係喺裝修或購買物業時做好功課。對於業主嚟講，任何對物業結構或外觀嘅改動，都應該先諮詢專業人士，並向屋宇署查詢是否需要申請批准。對於準買家嚟講，喺購入二手物業前，務必進行詳細嘅物業查冊同實地勘察，甚至聘請專業測量師進行驗樓，確保物業冇潛在嘅僭建問題。
其實，好多時候僭建都係因為業主唔清楚法例而無意中造成。例如，喺天台加建一個小花棚，可能都會被視為僭建。所以，提升法規意識係非常重要嘅一步。定時留意屋宇署發布嘅最新指引，可以有效避免誤墮法網。
常見問題 FAQ
Q1：收到僭建清拆令唔處理會有咩後果？
如果唔處理僭建清拆令，業主可能會被檢控，面臨高達20萬港元罰款及一年監禁。屋宇署亦有權委託承建商代為清拆，再向業主追討所有費用，並喺土地註冊處登記「釘契」。
Q2：點樣判斷我嘅物業有冇僭建？
判斷物業有冇僭建，最好方法係查閱屋宇署嘅批准圖則同埋實際情況對比。你亦可以聘請專業測量師進行驗樓，佢哋會根據法例同經驗幫你判斷，確保物業符合建築物條例。
Q3：清拆僭建嘅費用大概要幾多錢？
清拆僭建嘅費用因僭建嘅規模、複雜程度同埋所用物料而異。簡單嘅僭建可能只需幾千至數萬元，而大型或涉及結構嘅僭建，費用可能高達數十萬元甚至更高。建議多找幾間承建商報價。
Q4：收到清拆令後，可以申請延長清拆期限嗎？
業主可以向屋宇署申請延長清拆期限，但必須提供合理解釋，例如清拆工程複雜、難以短時間內找到合適承建商等。屋宇署會根據實際情況酌情考慮，但唔保證一定會批准。
Q5：買二手樓時，點樣避免買到有僭建嘅物業？
買二手樓時，務必做足功課。除咗查冊同實地視察，最好聘請專業驗樓師或測量師檢查物業。佢哋會仔細檢查物業有冇僭建，並提供專業報告，保障你嘅權益，避免日後嘅麻煩。