收到僭建清拆令意味著你的物業存在未經批准的構築物，屋宇署已發出法定命令要求清拆，業主必須在指定時間內處理，否則可能面臨檢控、罰款甚至監禁。
咩係僭建清拆令，點解會收到？
僭建清拆令係屋宇署根據《建築物條例》（香港法例第123章）發出嘅法定通知，要求業主清拆或糾正物業上嘅違例建築工程，即所謂嘅「僭建物」。收到清拆令通常係因為屋宇署巡查發現、市民舉報，或者物業交易時律師樓查冊揭露。呢啲僭建物可能包括天台屋、平台僭建、改動露台、加建玻璃屋，甚至係拆除主力牆等嚴重違規行為，對樓宇結構安全同消防構成潛在危險。講真，好多業主買樓時都未必清楚物業有冇僭建，到收到信嗰陣先知大件事。
僭建清拆令嘅法律基礎係乜？
僭建清拆令嘅法律基礎主要來自《建築物條例》（香港法例第123章）。根據該條例，屋宇署有權對未經批准而興建或改建嘅建築物發出命令，要求業主清拆、改動或修復。如果業主唔遵守命令，屋宇署可以自行安排工程，並向業主追討費用，甚至提出檢控。呢個係非常嚴肅嘅法律程序，業主唔可以掉以輕心。
收到僭建清拆令，業主有咩法律責任？
收到僭建清拆令後，業主負有直接嘅法律責任去遵守命令。無論僭建物係前業主建造定係自己建造，現任業主都有責任處理。如果未有喺指定限期內遵從清拆令，業主可能會面臨以下後果：
- 檢控及罰款： 屋宇署可根據《建築物條例》向業主提出檢控，初犯者最高可被罰款20萬港元及監禁一年，並可就罪行持續嘅每一天，另處罰款2萬港元。
- 屋宇署代為清拆： 如果業主未有清拆，屋宇署有權聘請承建商代為執行清拆工程，並向業主追討所有相關費用，包括行政費及工程費。呢筆費用通常唔會平。
- 物業價值受損： 僭建問題會影響物業嘅按揭估價，甚至令買家卻步，難以出售。銀行喺審批按揭時，通常會要求清拆僭建後先批核。
- 保險失效： 部分家居保險或火險條款可能會因為物業存在僭建而失效，一旦發生意外，業主可能得唔到賠償。
- 安全風險： 最重要嘅係，僭建物可能存在結構安全隱患，威脅居住者及鄰里嘅安全。
講開又講，我試過有客戶因為一間天台屋收到清拆令，最初唔以為意，結果畀屋宇署代為清拆，最後收到幾萬蚊嘅帳單，仲要罰咗錢，真係得不償失。
點樣處理僭建清拆令嘅程序？
處理僭建清拆令嘅程序通常有幾步，業主必須按部就班，以免錯過重要限期。以下係一般嘅處理流程：
1. 諮詢專業人士
收到清拆令後，第一時間應該諮詢專業人士，例如建築師、測量師或結構工程師。佢哋可以幫你評估僭建物嘅性質、清拆嘅可行性同埋所需嘅工程。有時，部分小型僭建可能可以申請豁免，但呢個情況比較少見，而且需要專業判斷。上次幫朋友揀僭建清拆承建商，佢哋就強調一定要先搵合資格嘅建築專業人士做初步評估。
2. 委託合資格承建商
一旦確定需要清拆，業主就應該委託合資格嘅註冊承建商進行工程。承建商會負責提交施工圖則（如果需要）、安排工程、申請相關許可證，並確保清拆過程符合安全標準同法規。選擇承建商時，記得要睇清楚佢哋嘅牌照同過往經驗，同埋要問清楚報價包唔包埋所有雜項費用。
3. 提交完工證明
清拆工程完成後，承建商會向屋宇署提交一份完工證明（通常係由合資格人士簽發嘅表格），證明僭建物已經按照清拆令嘅要求移除。屋宇署會派員實地視察，確認工程已經妥善完成，之後就會將清拆令解除。呢個步驟好關鍵，因為只有屋宇署確認，先算真正解決咗問題。
參考 樓宇維修責任：業主定租客負責？ 及 屋宇署關於僭建物的資料。
點樣自保？買樓前同埋買樓後有咩要注意？
為咗避免收到僭建清拆令嘅麻煩，無論係準業主定現有業主，都有好多嘢可以做。
- 買樓前進行詳細查冊： 準買家喺簽署買賣合約前，應要求律師進行詳細嘅土地查冊，查看物業有冇未解除嘅清拆令或維修令。呢個係最基本亦最重要嘅保障。
- 實地視察及諮詢： 實地睇樓時，要留意單位內外有冇明顯嘅僭建物，例如露台圍封、天台構築物等。如果唔肯定，可以諮詢建築專業人士嘅意見。
- 喺買賣合約中列明條款： 買賣雙方可以喺合約中訂明僭建嘅處理方式，例如由賣方負責清拆，或者喺成交價上作出調整。呢個可以避免日後爭拗。
- 定期檢查物業： 現有業主應該定期檢查自己嘅物業，確保冇新增嘅僭建物。有啲細微改動，例如加建花架或儲物櫃，都可能被視為僭建。
- 切勿擅自改動樓宇結構： 任何涉及改動樓宇結構嘅工程，例如拆牆、改動窗戶位置等，都必須事先向屋宇署申請並獲得批准，否則即屬違法。
- 保留所有文件： 關於物業嘅所有建築圖則、批核文件同埋維修紀錄，都應該妥善保存，以備不時之需。
常見問題 FAQ
Q1：僭建清拆令會唔會過期？
僭建清拆令係永久有效嘅法定命令，唔會自動過期。除非業主完成清拆並獲屋宇署確認，否則清拆令會一直存在於物業嘅土地註冊紀錄中。
Q2：如果我係租客，收到僭建清拆令點算？
作為租客，收到清拆令後應立即通知業主。清拆僭建嘅責任通常由業主承擔，但租客有責任配合業主進行清拆工程，確保租約條款冇被違反。
Q3：清拆僭建工程一般要幾耐時間？
清拆僭建工程嘅時間視乎僭建物嘅規模同複雜程度而定。簡單嘅可能幾日或幾星期，複雜嘅可能需要幾個月。屋宇署通常會給予業主一段合理嘅時間去處理。
Q4：清拆僭建嘅費用大約要幾多錢？
清拆僭建嘅費用因應僭建物嘅大小、位置、結構同所需嘅工程而異，由幾千港元到幾十萬港元都有可能。建議多找幾間合資格承建商報價比較。
Q5：僭建清拆令會唔會影響物業按揭？
會，僭建清拆令會嚴重影響物業嘅按揭審批。銀行通常會要求業主先處理好僭建問題，解除清拆令後才批出按揭，或者會扣減按揭成數，甚至拒絕批核。